Aste immobiliari, che cosa cambia se la casa pignorata è abitata?

Per districarci nel mondo delle aste immobiliari abbiamo parlato con Laura Adele Feltri, agente immobiliare, titolare di Casafeltri di Bergamo e docente di legislazione alla Camera di Commercio di Bergamo, che da questo numero ci aiuta a comprendere il variegato mondo immobiliare.

Negli ultimi anni le aste sono diventate un mezzo comune per acquistare un’abitazione. Che cosa cambia con il nuovo “decreto semplificazioni”?

«Il Governo ha cambiato le regole riguardanti il processo civile e in particolare quelle che riguardano i pignoramenti immobiliari».

A quale scopo?

«Quello di tutelare i debitori, soprattutto in questo momento di perdurata crisi».

Che cosa significa tutelare il debitore? In concreto cosa succede?

«Al vecchio proprietario divenuto debitore, verrà concesso di abitare l’immobile messo all’asta fino a quando non verrà aggiudicato e venduto. Attenzione però, ne potrà disporre con poteri limitati, comportandosi in maniera corretta come descritto nel nuovo decreto».

Andiamo per ordine: quali sono questi poteri limitati?

«Il debitore non può disporne (quindi non può venderlo privatamente né donarlo né affittarlo a terzi); non può modificarne la destinazione d’uso (se è una civile abitazione non può trasformarla in un ufficio, per esempio). Può però rimanere nell’abitazione perché il pignoramento e l’avvio dell’asta giudiziaria non comportano automaticamente lo spossessamento del bene».

Quindi prima l’immobile doveva essere liberato una volta posto all’asta?

«La precedente versione dell’articolo 560 del codice di procedura civile conferiva al giudice dell’esecuzione ampi poteri per ordinare lo sfratto del debitore tutte le volte in cui lo avesse ritenuto necessario ai fini di una più sollecita vendita».

Una discrezionalità del giudice che viene quindi fortemente limitata. E invece quale comportamento viene imposto al proprietario-debitore?

«Non può compiere atti volti a ostacolare la vendita dell’immobile; deve consentire la visita dell’immobile da parte di potenziali acquirenti e conservare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia».

Comprerebbe mai una casa all’asta abitata da un debitore?

«Le critiche alle modifiche legislative sono partite proprio da questo punto. Comunque, ogni caso è a sé. Certamente, a mio avviso, è meglio intercettare gli immobili prima che vengano messi all’asta, con proprietari desiderosi di vendere per chiudere i debiti in modo più sereno. Meglio una situazione più gestibile, anche se le aste, per chi è addentro al settore, possono rappresentare un modo alternativo per ottenere un’abitazione».